La crise du Covid-19 a mis en lumière la difficulté pour les entreprises du pays à faire face à leurs charges fixes, souvent élevées, et parmi elles, l’inévitable loyer commercial et cela alors que certain(e)s sont empêché(e)s d’exploiter leur commerce en raison des mesures Gouvernementales. Nous pensons notamment aux bars, restaurants, …
En conséquence, empêché qu’il est de « jouïr » librement du bien loué, le locataire d’un immeuble à usage commercial peut-il plaider sa cause en invoquant cette circonstance pour s’éxonérer de payer temporairement son loyer ou le reporter ? La question mérite d’être posée !
La force majeure ou le fait du prince
Le droit civil peut venir en aide aux locataires puisque les articles 1147 et 1148 prévoient que le paiement doit être réalisé sauf à démontrer que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée comme par exemple le cas de force majeure ou le fait du prince.
Deux notions très vagues pour le commun des mortels, j’en conviens, mais je vais tâcher de les expliquer clairement :
- la force majeure peut être définie comme la survenance d’un événement impératif, imprévisible, indépendant de la volonté du locataire et qui l’empêche de respecter son engagement. (Un sinistre, une catastrophe naturelle météorologique,…)
- Quant au fait du prince, il intervient lorsque c’est l’autorité publique qui rend impossible le respect d’un contrat.
Vous l’aurez compris, les 2 scénarios nécessitent toujours l’intervention d’une tierce partie affectant la jouissance locative, tantôt un événement invasif et inopiné, tantôt une autorité.
Dès lors, et les juridictions semblent le confirmer, la seule présence d’une maladie infectieuse même inédite dans la nature n’est pas suffisante pour invoquer la force majeure ou le fait du prince, puisque la bête du diable ne vous interdit pas l’accès à l’immeuble comme un gilet jaune en colère, l’entrave à la jouissance ne peut donc pas être démontrée et il s’en déduit que seul(es) les locataires d’une surface commerciale à qui une obligation de fermeture a été imposée pourront s’en prévaloir et peuvent se soustraire à leur obligation primaire de payer le loyer.
Quant au locataire qui a décidé intentionnellement (et légitimement le plus souvent) de fermer son commerce par manque de clients, par peur de la propagation ou de la contamination, … ou pour toute autre raison sans que cela ne lui soit imposé, il semblerait que toute faculté de report ou d’annulation du loyer lui soit refusée mais rien ne lui empêche toutefois d’entamer une négociation franche avec son bailleur sans oublier d’entériner tout accord par un écrit !
Il n’est pas impossible qu’une entité fédérée agisse positivement en matière de baux commerciaux dans le cadre de la crise du covid-19 mais, à l’heure d’écrire ces lignes, force est de constater que la question reste pendante !
