Un rêve se réalise, votre esprit s’égard à la douce pensée d’un petit déjeuner au bord de la piscine, un matin ensoleillé, la café est chaud, les croissants aussi, l’air marin est vivifiant dans ce cadre idyllique à l’étranger mais, en revenant sur la terre ferme, l’esprit enfin éclairci, tout bon contribuable Belge qui se respecte se posera inévitablement la question de savoir comment il doit déclarer cette seconde résidence dans ses contributions. Trop l’oublient, mais le Belge est taxable sur ses revenus mondiaux. Alors, comment faire ? Et bien l’exercice n’est définitivement pas simple !
Que votre seconde résidence soit donnée en location ou pas, vous devez la reprendre dans votre déclaration fiscale annuelle mais, malheureusement, alors qu’en Belgique on se contente de déclarer le revenu cadastral non indexé, l’équivalent n’existe pas dans d’autres pays, il s’agit d’une spécificité Belgo-Belge. Certains omettent (plus ou moins volontairement) de procéder à l’exercice pensant que la distance amoindrit le niveau de risque mais étant donné les échanges d’informations internationales, autant jouer à la roulette-russe !
Comment faire alors ?
Si votre seconde résidence est donnée en location, vous devez déclarer les loyers réellement perçus. A contrario, puisqu’il n’existe pas d’évaluation forfaitaire, à l’instar de notre revenu cadastral, pour un bien situé à l’étranger, vous devez en calculer la valeur locative brute moyenne annuelle. Une belle phrase, on ne peut plus subjective, j’en conviens. Sortons le décodeur et, en clair, cela correspond aux loyers pouvant être obtenus du bien s’il avait été mis en location toute l’année, compte tenu des usages dans ce pays et de la situation. Je ne sais pas vous, mais je m’y perds encore davantage car comment évaluer justement une chose aussi vague ?
En pratique, certains se rapprochent des agences immobilières locales afin d’obtenir un estimatif pouvant servir de base à cette valorisation. Je tiens toutefois à rappeler que la détermination de cette valeur brute est de votre propre responsabilité, il faudra donc tâcher de savoir l’expliquer faute de discussions assurées avec votre contrôleur.
A l’usage, il est toutefois assez commun de retenir comme base un indice de 5,3% de la valeur vénale de l’habitation. Il ressort également des coutumes du fisc d’accepter sans trop broncher d’appliquer, à la valeur vénale toujours, le taux OLO à 10 ans majoré d’un pourcent. En 2018, ce taux moyen était de 0,79%. Et quelle que soit la formule retenue, vous devez encore déduire l’impôt étranger payé sur l’habitation. Il va sans dire que même si ces 2 formules paraissent plus confortables, la valeur estimée du bien en est le talon d’Achille.
Existe-t-il des exceptions ?
Oui et non, certains pays comme la France connaissent des mécanismes assez proches de notre revenu cadastral national et l’Administration Belge tolère de les reprendre comme valeur brute locative. Il s’agit notamment de la France, les Pays-Bas, l’Espagne et l’Italie. Volontairement, je n’entrerai pas dans les détails de ces tolérances spécifiques sauf à vouloir allonger copieusement cet article, au risque de le rendre totalement indigeste.
Plus d’infos ?
Prenez contact avec nos experts au 065/36.08.22 ou par e-mail à l’adresse info@fiscaleo.net
